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LA RECESSIONE NASCOSTA E IL TESORO DELLA CONSAPEVOLEZZA.

 

 

 

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Con il termine consapevolezza si indica talvolta la percezione o quella reazione che l’uomo ha al verificarsi di una data condizione o di un evento, senza per questo presupporre che vi è una determinata comprensione dell’evento o del fenomeno.

 

Si può essere consapevoli a livello subconscio o anche profondamente, una sensazione viscerale che assume i connotati di percezione sensoriale.

 

Ed ecco che naturalmente il passo successivo diventa la scoperta della propria parte inconscia quasi a diventare un’illuminazione, una consapevolezza totale.

 

Andiamo ora per un attimo a leggere nel dettaglio alcuni passi contenuti nelle minute relative all’ultimo FOMC della Federal Riserve, riunione nella quale vengono prese in considerazione le possibili politiche monetarie,  nelle quali si evidenziano alcuni tenui segnali di “consapevolezza” rispetto alla recessione del mercato immobiliare.

 

Notate che per ben due volte la Fed  ha evidenziato con queste parole il cambiamento nelle prospettive del mercato immobiliare:

“The incoming data on new home sales and inventories suggested that the ongoing adjustment in the housing market would probably persist for longer than previously anticipated.” E ancora, “Nevertheless, most participants agreed that, although the level of inventories of unsold homes that homebuilders desired was uncertain, the correction of the housing sector was likely to continue to weigh heavily on economic activity through most of this year--somewhat longer than previously expected.”

 

Bene in sintesi, I nuovi dati comunicati al mercato hanno suggerito che la “correzione”, così la chiamano loro, continua in maniera più persistente e lungamente che precedentemente anticipato.

La “correzione “ del mercato immobiliare continuerà probabilmente apesare sull’attività economica per la maggior parte di quest’anno piuttosto, più lungamente del previsto.

 

Chissà quali sarebbero stato il livello di consapevolezza se avessero avuto a disposizione gli ultimi dati rilasciati recentemente, con il crollo dell’11% nei prezzi medi delle nuove abitazioni e il persistente aumento delle abitazioni invendute.

 

Ovviamente in questa fase vista la grande enfasi delle minute della FED in favore delle prospettive inflazionistiche e badate bene, ho detto prospettive e non inflazione attuale, credo che ben difficilmente si assisterà ad un cambiamento espansivo nella politica monetaria, anche in funzione del ricordo della stagflazione degli anni ‘60’70.

 

Ma questo è un altro argomento e ne parlerò in un prossimo post da titolo” La grande illusione dei mercati”.

 

I prossimi giorni saranno ricchi di dati e notizie che aiuteranno ad avere una visione completa della situazione, ma state pur certi che ogni notizia negativa, verrà assorbita con l’entusiasmo per un ribasso possibile dei tassi!

 

PIL,  dati relativi all’occupazione, ISM manifatturiero, spesa per l’edilizia, indici di fiducia, PMI di Chicago, indice prezzi delle case insomma una cascata di nuovi dati macroeconomici.

A parte i vari indici di fiducia, per gli altri dati usciti e futuri si tratta di economia reale e non virtuale come le prospettive ottimistiche!

 

Vi anticipo subito che secondo i dati rilasciati dalla ADP i nuovi posti di lavoro sono stati circa 97.000 che portano in prospettiva ad un dato di circa 123.000 nuovi posti di lavoro che dovrebbe essere rilasciato domani dall’ufficio del lavoro federale, quindi al di sotto delle previsioni che vanno da 150.000 a 138.000 con un nuovo campanellino di allarme per le prospettive future.

 

Aggiungo che ho qualche dubbio relativo a questo dato in quanto potrebbe essere sensibilmente differente.

 

Secondo i dati della ADP che non si occupa direttamente del mercato del lavoro edilizio, un calcolo approssimativo porta la perdita a 13.000 unità e qui mi vorrei soffermare in maniera particolare.

 

“ Le nuove costruzioni negli Stati Uniti secondo David Seiders economista principale dell’associazione.nazionale.dei.costruttori, con sede a Washington resteranno deboli almeno sino al 2011. L’espansione sarà relativamente lenta” ( fonte Bloomberg.com )

 

Nei precedenti post ho riportato più volte la spiegazione del perché in questo momento il mercato del lavoro del settore edilizio non ha ancora subito l’onda di questa recessione immobiliare, ma inevitabilmente la notizia apparsa sul money.cnn.com relativa alle dichiarazioni dell’impresa di costruzioni PULTE HOME, quarto costruttore americano, che provvederà a ridurre drasticamente del 16 % la propria forza lavoro, incomincia a delineare un brusco ridimensionamento del mercato del lavoro più proficuo di questi ultimi anni.

 

Se poi ci aggiungiamo un’altra notizia apparsa su bloomberg.com , relativa alla forza lavoro degli immigranti che in passato, in precedenti post, avevo spesso richiamato prospettando come gli stessi immigranti sarebbero stati i primi a subire le conseguenze di questa recessione abbiamo un quadro preciso della situazione.

 

In questo caso si evidenzia come questo crollo immobiliare ha richiesto sinora un insignificante contributo in termini di perdita occupazionale, si ricorda come il settore edilizio ha contribuito per circa il 18% nella riduzione della disoccupazione negli ultimi 3 anni ed infine come mentre il Congresso dibatte sul percorso per fornire una cittadinanza agli immigranti non documentati, tali operai non sono spesso presi in considerazione nelle statistiche di lavoro ufficiali contribuendo a non riflettere il declino occupazionale edilizio.

 

Consiglio infine di leggervi questo articolo sul washington.post.com  su come progressivamente si stia prosciugando la fonte primaria di sostentamento ai consumi e alle spese delle famiglie americane.

 

Per quanto riguarda una bella analisi di quello che è stato il  percorso del mercato immobiliare in questi anni e sulle prospettive future vi rimando ad un post trovato su FXSTREET.com ad opera di.Ignacio.San.Martin.del.BBVA.BANCOMER

Concludo ricordando che in giornata usciranno altri due dati relativi al mercato immobiliare, ovvero la spesa per costruzioni e l’indice OFHEO

Office of Federal Housing Enterprise Oversight, e che probabilmente il dato relativo alla revisione del PIL del primo trimestre rifletterà in maniera rilevante quella che gli economisti chiamano “crescita recessiva”, salvo sorprese dell’ultima ora.

Postato da: icebergfinanza a maggio 31, 2007 07:26 | link | commenti (9)

dollaro, recessione economica, dati macroeconomici, immobiliare americano subprime, mercato del lavoro occupazione

LE SORGENTI DELLA LIQUIDITA' MONDIALE!

http://commons.wikimedia.org/wiki/Image:Hopetoun_falls.jpg

Come ho più volte ricordato la fonte, la sorgente principale dell’oceano di liquidità che stà innondando i mercati globali è da ricercarsi essenzialmente tra le montagne della splendida Svizzera e tra le rocce del lontano Giappone.

Carry trade, solo e sempre Carry trade!

Non è raro in passato ricordare le parole di alcuni banchieri centrali che hanno spesso richiamato l’attenzione sul fenomeno della possibilità di indebitarsi in alcune valute a tassi decisamente anemici, per poter investire nei paesi dove corre il rialzo dei tassi. Un oceano di liquidità che tutto uniforma, che rende soporifero qualsiasi concetto di premio al rischio.

Come scritto in un precedente post, il banchiere Max Weber, presidente della banca centrale tedesca sottolineò il fenomeno liquidità con le seguenti parole: “ Se sottovalutate il rischio, non venite da noi a cercare aiuto in liquidità! Più a lungo la cosa andrà avanti, più la situazione si farà rischiosa e più avrete bisogno di fortuna. E’ tempo che il mercato finanziario faccia un passo indietro, verso una più adeguata assegnazione del prezzo in base al rischio e forse di rinunciare ad un accordo anche se sembra attraente….. La liquidità globale si prosciugherà e quando saremo a qule punto, parte di questa svalutazione del rischio si normalizzerà.”

Anche il governatore della banca centrale svizzera,Jean Pierre Roth, probabilmente consapevole di lasciare scorrere quest’acqua di sorgente dal vago sapore di franchi svizzeri, a più ripresa a cercato di richiamare l’attenzione sulla pericolosità delle posizioni a leva totale. La settimana scorsa Roth, ha precisato come un franco debole non rifletta i fondamentali e che la Swiss National Bank potrebbe intervenire sul mercato nel caso di una persistente debolezza della moneta elvetica. Il Governatore ha ribadito, poi, la stretta vigilanza sui rischi causati dall'inflazione.

Alcuni quando se ne parla fanno spallucce, ricordano che ormai sono tempi diversi e che il mondo stà cambiando, ma non posso fare a meno di riportare le lancette indietro al “lontanissimo” per alcuni 1998 famoso per la crisi del Long Term Capital Market, quel mitico hedge fund che si divertiva a giocare con il rublo.

Se diamo una rapida occhiata ai grafici relativi alle sorgenti principali del franco svizzero e dello yen, rapportati al nostro caro euro vi noterete un possibile doppio massimo di lungo periodo.

Ora non è raro che suonino dei campanelli di allarme, specialmente da parte delle istituzioni in quanto è compito delle banche centrali quello di cercare di prevenire rischi ed eccessi di mercato che potrebbero condizionare anche le economie reali e credetemi quando cambierà l’aria, le condizioneranno in maniera pesante.

Se prendiamo ad esempio il caso della Banca centrale cinese, detentrice di un enorme tesoro fatto di recenti esplosivi surplus, ben 1000 miliardi di dollari e della ormai famosa Banca centrale giapponese, manipolatrice storica del cambio in virtù di una deflazione ormai cronica, la recente storia insegna che tramite le regine del “carry trade” come Blackstone appunto le banche centrali asiatiche si preparano a sciogliere gli iceberg dei propri surplus innondando direttamente i mercati globali con i loro patrimoni  “diversificando” i loro investimenti.

Quindi non esiste solo il pericolo “carry trade” ma ora vi è anche un serio pericolo “ China trade “

Alcuni sosterranno che la liquidità non è un pericolo, bensi una fonte di benessere che sostiene ogni asset class, ogni possibile sviluppo futuro. Vedremo!

E i Giappone come si vive questa grande notorietà, questa improvvisa notorietà legata alla ricerca di esasperate condizioni di alta redditività, di grandi plusvalenze legate al trading debito-investimento.

Ormai il Giappone è diventato la patria degli hedge fund e dei private equity di mezzo mondo, ma grazie ad un articolo apparso sul sito Movisol.org ho scoperto che anche in Giappone esiste una coscienza critica in alcuni organi di informazione che si chiedono se questa improvvisa notorietà, il costante soggiorno degli hedge fund  sul suolo nipponico, non stia diventando un qualcosa di esplosivo.

Due articoli apparsi sulla stampa giapponese e precisamente sul JAPANTIMES e sull’ ASAHISHINBUMriflettono secondo MOVISOL un nervosismo tutto nuovo che percorre il Sol Levante sul ruolo che il sistema bancario assolve nel “carry trade” ed in altre forme di globalizzazione come appunto gli hedge fund che stanno conducendo all’esplosione del sistema finanziario.

Riporto ora tali e quali le considerazioni apparse sul sito MOVISOL.org:

“Il fallimento di un grande hedge fund potrebbe far sprofondare il sistema in una crisi, sostiene un commento dell’Asahi Shimbun del 21 maggio. “I motivi per sottoporre gli hedge funds a stretti controlli sono decisivi”, sostiene il giornale, che nota come “molti fondi pensionistici e società d’investimento mettono il loro denaro negli hedge funds. Di conseguenza questi ultimi non influiscono più soltanto nel sottobosco degli speculatori sfrenati e non sono più estranei al mondo dei normali cittadini.

 Vogliamo sapere di più su come operano questi hedge funds”. Quali investimenti in quali mercati effettuano gli hedge funds con i loro 1,5 mila miliardi; quanto denaro prendono in prestito da istituti finanziari; quanti prestiti sullo yen carry-trade finiscono agli hedge funds?
“Se gli hedge funds sono collegati alle attività delle istituzioni finanziarie, nella misura in cui i rischi che i primi si assumono pongono una minaccia alla salute dei secondi, i supervisori finanziari dei grandi paesi debbono stabilire delle norme per le istituzioni finanziarie, affinché i loro rapporti con i fondi siano sani ed equilibrati. Se lo yen carry trade genera un eccesso di liquidità a livello mondiale, aumentando di conseguenza i rischi nei mercati finanziari, le autorità fiscali giapponesi dovrebbero considerare una risposta politica al problema”, afferma l’editoriale.

Asahi Shimbun si schiera a favore della regolamentazione degli hedge funds, cosa di cui si discute in vista dell’incontro del G-8 in Germania tra il 6 e 8 giugno, e a tale proposito scrive: “E’ essenziale che le nazioni si uniscano nell’affrontare le sfide politiche poste dagli hedge funds nella prospettiva di proteggere la salute di mercati cruciali”.

In un sorprendente commento pubblicato il 23 maggio da Japan Times, l’esponente della Commissione USA-Cina di rassegna economica e di sicurezza Thomas Palley fa appello al Giappone affinché metta fine allo yen carry trade, che definisce “pericoloso” e che rischia di innescare “il contagio globale” mettendo a soqquadro i mercati finanziari mondiali.

Da porre bene in rilievo è il fatto che Palley afferma che è il carry trade — e non il valore della moneta cinese — la causa dell’enorme deficit commerciale degli Stati Uniti e “la fonte dell’inflazione mondiale degli assets”. Palley sostiene inoltre che il carry trade ha spinto altri paesi asiatici a svalutare le rispettive monete, con grandi perdite di posti di lavoro e di crescita in altre parti del mondo.

Mentre il commento di Asahi Shinbun attribuisce il principale pericolo alla mancanza di regolamentazione degli hedge funds che dominano il carry trade, Palley punta il dito direttamente alla politica dei bassi tassi d’interesse seguita dalla Banca del Giappone e dalle autorità del Sol Levante.

Lo yen carry trade è un volano di speculazione mondiale con una massa di 700-1000 miliardi di dollari, che poggia sugli yen presi a prestito a tassi ridotti da qualsiasi mercato finanziario e speculativo del mondo che gioca sul differenziale dei tassi. Palley critica questa attività perché minaccia di scatenare una crisi generale: “Il carry trade genera fragilità finanziaria, creando scompensi fondamentali e pericolosi ... Un’improvvisa rivalutazione dello yen potrebbe provocare grandi perdite sui mercati dei cambi ... Tali perdite, o la loro semplice prospettiva, potrebbero innescare il contagio globale”.

Palley aggiunge una serie di argomenti a favore dell’eliminazione della differenza dei tassi d’interesse tra il Giappone e il resto dei paesi dell’OCSE, eliminando così il carry trade, cosa che gioverebbe all’economia e alla popolazione del Sol Levante, e conclude: “Il Giappone deve abbandonare decisamente i tassi d’interesse ultra-bassi”.

Ogni giorno, ogni istante continui campanelli di allarme, ma si sa questa è una nuova era e tutto è possibile.

 

 

Postato da: icebergfinanza a maggio 29, 2007 07:12 | link | commenti (4)

eccesso di liquidità, razionalità ed irrazionalità, hedge fund private equity

ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO: ......a noi non succederà mai!?

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Dopo un’ interminabile sequenza che ha portato i tassi americani dall’ 1 %  al 5,25 %, la BCE unica istituzione che quasi da sempre ha dichiarato un “inflation targeting ” e che ha come obiettivo primario quello della stabilità dei prezzi, ha in serbo un ulteriore aumento per il mese di Giugno che porterebbe la manovra totale ad un raddoppio effettivo dei tassi dal 2% al 4% con possibili ulteriori incrementi entro la fine dell’anno.

Ora la domanda che si pone è la seguente: la dinamica che ha portato il mercato immobiliare americano in recessione, e badate bene, non correzione, non contrazione, e men che meno stabilizzazione, può verificarsi un domani anche in Europa e particolarmente nella nostra Italia, è un fenomeno tipico solo americano o …….a noi non succederà mai?!

Andiamo per un istante all’origine di questo boom mondiale del settore immobiliare che per caratteristiche e dinamiche, è diffuso a macchia di leopardo in ogni angolo del pianeta, fatta eccezione per alcune realtà.
L’enorme liquidità immessa nel mercato dalle banche centrali in questi anni, unitamente alla crisi dei mercati finanziari ha indotto la crescita esponenziale del settore immobiliare, in quanto gli investimenti si sono diretti prevalentemente verso un'unica asset class, facendo esplodere una vera e propria corsa all’oro sia di natura prettamente speculativa che fisiologica ovvero determinata dalla necessità di avere un’abitazione in cui vivere.

Immobili che vedono lievitare il proprio valore tramite rapide operazioni, con passaggi di proprietà talvolta tra le stesse società immobiliari ed attori del mercato che realizzano operazioni di facciata atte ad incrementare virtualmente il valore degli immobili in portafoglio.
Operazioni  talvolta prevalentemente messe in atto tramite l’utilizzo della leva finanziaria, con la realizzazione di utili e plusvalenze che presuppongono un andamento esponenziale nelle valutazioni.

Non vi è dubbio che la dinamica di crescita di ogni asset class deve costantemente fare i conti con l’opera di disturbo messa in atto dalla speculazione, con la conseguenza che ogni crescita irrazionale difficilmente si sgonfia senza esplodere.
In queste operazioni, spesso passano di mano immobili soggetti ad aumenti giustificati, con il premio che si paga per ottenere un immobile che troppi attori richiedono contemporaneamente.

Le vicende del capitalismo italiano di questi ultimi anni sono ricche di figure di novelli geni finanziari, la cui fama ha contribuito a creare una nuova casta del capitalismo, gli immobiliaristi, che partendo dal nulla hanno creato immense fortune “virtuali”.
La storia recente insegna che tali fortune sono state conseguite tramite alchimie finanziarie di breve respiro.

La mia domanda ora è la seguente: in che percentuale ha inciso il trading immobiliare sulla crescita irrazionale delle quotazioni in alcune aree del nostro paese e quali possono essere le conseguenze su bilanci aziendali e familiari di un’eventuale contrazione di un certo rilievo delle quotazioni immobiliari, tenendo presente che secondo l’ultima rilevazione, i prezzi medi delle nuove abitazioni in America sono scesi improvvisamente dell’ 11 % mese su mese subendo un vero e proprio crollo?

Se prendiamo ad esempio, gli ultimi dati Nomisma pubblicati su The Economist  le maggiori crescite in percentuale si sono registrate proprio in Europa con l’Irlanda a condurre il gruppo. I prezzi delle abitazioni sono saliti del 250 % ( al lordo dell’inflazione) in Irlanda, del 200 % in Inghilterra, del 170/180 % in Spagna, del 130/140 % in Francia e quasi del 100 % in Italia con una notevole diversificazione territoriale aggiungo io. Nel Mondo la classifica è guidata dall’Australia, seguono Stati Uniti e Canada con il Giappone che risente ancora oggi della grande crisi delle “Jusen” degli anni ’80.
 
Ormai  è evidente a chiunque, ciò che sta accadendo in America, paese nel quale in percentuale la crescita non è stata certo una delle maggiori del pianeta.
Ovviamente stiamo parlando di un paese dove le famiglie convivono con un indebitamento cronico e stratosferico, dove imperversava il fenomeno “subprime” ovvero la possibilità concessa dall’industria finanziaria derivata, di ottenere finanziamenti con formule a dir poco autolesioniste.
La concessione di credito in formule ibride, con deferimento della quota capitale, allentamento o omissione di garanzie reddituali o patrimoniali, fondate sul presupposto che la tendenza al rialzo dei prezzi immobiliari sia una tendenza infinita, hanno giocato un ruolo determinante nella crisi americana.

In Europa al momento abbiamo solamente i germogli di questo fenomeno finanziario, in quanto il fenomeno “subprime” esiste quasi esclusivamente in Inghilterra dove, secondo le statistiche, il volume non supera il 14 % del totale del mercato immobiliare europeo. Ovviamente quando una moda, una tendenza si manifesta in America, la patria delle invenzioni finanziarie l’onda si sposta progressivamente anche nelle altre realtà mondiali

Il buon senso dice che un debito, qualunque esso sia, viene assunto prima sulla base di una consapevolezza delle proprie disponibilità di reddito non solo nel breve ma anche nel lungo termine, poi concesso sulla base di precise garanzie reddituali e patrimoniali. Ciò non toglie che possano essere previste forme flessibili di rimborso del debito contratto, ma sempre nel rispetto di valutazioni che sono alla base di ogni ragionevole impegno finanziario.

Al momento il rialzo dei tassi e l’inflazione non sembrano rappresentare un pericolo tale da richiedere maggiore attenzione nelle dinamiche di rinegoziazione e consolidamento dei mutui ipotecari, ma ovviamente la diffusione percentualmente sensibile dei mutui a tasso variabile potrebbe provocare qualche serio problema nel breve/medio termine specialmente in caso di salita esponenziale dell’inflazione.
Certo è che l'ultimo aumento dei tassi in Inghilterrà testimonia che la dinamica di crescita della massa monetaria non accenna a diminuire e che a breve le richieste salariali oltre ad un ritorno di "fiamma" nei prezzi energetici incideranno in maniera significativa sull'aumento dei tassi in propensione.

Come detto in precedenza recentemente in Europa ed anche in Italia stanno diffondendosi sempre più le formule che consentono di estrarre valore dalla propria abitazione (MEW mortage equity withdrawals) finanziamenti concessi principalmente al di fuori del sistema bancario, che concedono la possibilità di finanziare i consumi o consolidare i propri debiti con percentuali significative sino al 100 %.

Non è raro ormai, anche nella nostra realtà vedere proliferare le proposte di mutui innovativi, in particolar modo da parte delle finanziarie del credito in funzione della rivalutazione degli immobili.
Particolarmente innovativi sono per il panorama italiano quei mutui che prevedono la possibilità di accedere a maggiore liquidità attraverso l’accensione di un mutuo su un immobile dove non grava nessuna ipoteca per finanziare altri consumi come avviene in America.
Formule che talvolta ripercorrono le orme del fenomeno "subprime".

Va detto che la possibilità di poter accedere a forme flessibili e innovative di accreditamento è un’ opportunità  importante per le famiglie italiane, ma come detto più volte in passato presuppone innanzitutto una consapevolezza del debito che si va a contrarre e  la sicurezza della fonte da cui si attinge questo credito.

In Italia sempre secondo dati Nomisma la solidità patrimoniale delle famiglie italiane è tra le più alte tra i paesi occidentali con un basso rapporto tra debito e ricchezza personale (ovviamente non considerando il debito statale) e il tasso di risparmio nonostante sia diminuito in maniera rilevante in questi ultimi ann, aumentando la propensione all’indebitamento resta pur sempre su livelli di eccellenza.

Quindi da questo punto di vista guardando al passato e forse al presente non si registrano particolari motivi di apprensione dal punto di vista di un possibile contagio “subprime” ma come spesso accade il passato non è garanzia per il futuro.

Secondo l’ultimo bollettino della BCE  in Italia, così come in Belgio e in Francia, i prezzi delle case nel 2006 sono rallentati, precisando che il tasso di crescita dei prezzi degli immobili dell’aerea euro è stato del 6,4 % rispetto al 7,9 % del 2005.
La domanda di mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, sostiene il bollettino, si è ridotta notevolmente nel primo trimestre dell’anno con un - 28% rispetto al –10% di gennaio.
Secondo la BCE ciò è dovuto al brusco deterioramento delle valutazioni prospettive del mercato degli immobili residenziali.
Inoltre sempre secondo lo stesso bollettino si nota un notevole rallentamento nello sviluppo del credito alle famiglie per l’acquisto di abitazioni caduto ad un tasso annuale del l’ 8,9% in marzo e del 10 % rispetto alla fine dello scorso anno.

Ovviamente tale dinamica secondo il sottoscritto è notevolmente influenzata dalle prospettive di rialzo dei tassi e dalla crescita del reddito disponibile delle famiglie che è rimasta nettamente, ripeto nettamente sotto il tasso di incremento degli immobili nell’area euro.

Non vi è dubbio che in alcune realtà italiane le valutazioni hanno pareggiato, se non addirittura superato talvolta i livelli di guardia anche in riferimento alle rivalutazioni del passato.

In particolare per quanto riguarda l’investimento funzionale alla locazione, dovrebbe registrare una diminuzione di interesse in quanto la percentuale di guadagno che si ottiene confrontando il canone annuo di locazione con il valore di mercato della casa sta contraendosi notevolmente se si considerano le spese di gestione, le tasse e i rendimenti di un titolo a breve termine qualsiasi.

Ciò significa che dopo anni di corsa al rialzo siamo ormai vicini al picco del ciclo immobiliare con l’incognita di come verranno smaltite in futuro le eventuali eccedenze nelle scorte di abitazioni invendute.

Se tralasciamo la dinamica “endogena” del mercato subprime, tanto abbiamo da imparare dalle recenti vicissitudini che si stanno susseguendo nella recessione del mercato immobiliare americano.

Non esiste nessuna certezza che in Europa e in Italia la situazione sia sotto controllo,  in considerazione che in proporzione il mercato europeo è salito in maniera considerevole rispetto a quello americano, sia in termini di quotazioni ma soprattutto nel numero di costruzioni.
E’ giusto ricordare che fare previsioni sul mercato immobiliare è estremamente difficile in quanto esistono innumerevoli fattori da considerare.

Ci tengo a precisare che per quanto riguarda le analisi sulle dinamiche dei valutazioni e delle tendenze esistono numerose fonti e istituti di ricerca che talvolta sono di proprietà delle stesse aziende di real estate, direttamente interessate all’andamento e ad analisi che trasmettano informazioni “positive”.

Ora in questa sede non vorrei riproporvi una serie interminabile di dati e percentuali di crescita già pubblicate da numerosi istituiti e fonti, ma cercherei di interpretare alcune possibilità di percorso all’interno del nostro paese, ben sapendo che talvolta i migliori interpreti della reale situazione locale siete voi stessi, attraverso un confronto tra la crescita delle quotazioni e del reddito disponibile.
Già oggi comunque, l’allungamento medio dei tempi di ricerca degli immobili ( con oltre 4 mesi ) testimonia come nelle famiglie sia prevalente la ricerca di un immobile più per necessità che per investimento.

Sono rimasto particolarmente sorpreso dalle affermazioni nell’ultimo rapporto sul mercato immobiliare di Nomisma, secondo la quale circa il 60 % dei mutui stipulati sono a tasso fisso e la maggioranza relativa oltre il 30 % ha una durata compresa fra i 30 e 40 anni.
In tutta sincerità credo che il dato sia notevolmente lontano dalla realtà in quanto se così fosse non vi sarebbe nessuna apprensione rispetto alle dinamiche di aumento dei tassi monetari.
Ciò significa che non esiste una certa uniformità negli studi e nelle tecniche di ricerca.

Il mercato immobiliare a differenza di quelli azionari od obbligazionari è un mercato sostanzialmente illiquido è diversificato da nazione a nazione, da città a citta ed una dinamica deflativa delle quotazioni non avrebbe nessun paracadute se non quello di individuare un punto di arrivo della caduta, impresa assai difficile.

Il concetto di liquidità di un investimento fa riferimento al grado di velocità con il quale si possa convertire in denaro qualunque asset finanziario con bassi oneri o senza concessioni di prezzo.
La frammentazione di un mercato immobiliare rende i prezzi meno trasparenti rendendo difficile alle volte la determinazione del prezzo stesso, sottoposto ad innumerevoli variabili quali posizionamento, età, metratura etc.
Ciò può aiutare a capire la difficoltà di capire il punto di svolta in una situazione di deflazione immobiliare.

Il mercato immobiliare americano insegna che se le case restano invendute, non significa necessariamente che scendano subito i prezzi e che vi è una certa riluttanza a vendere quando è in atto una discesa così drammatica nelle quotazioni. Inoltre alcune dinamiche relative al calcolo di abitazioni vendute nascondono verità evidenti come il fatto che non si tiene assolutamente conto delle abitazioni che restano sfitte.

Quindi cercare di prevedere la fine di una recessione immobiliare è come cercare di capire quando finisce la realtà opposta ovvero l’espansione! La regola che applichiamo ai mercati azionari vale in maniera esponenziale per una realtà economica che è attraversata da innumerevoli dinamiche.

Quindi quali sono gli accorgimenti per cercare di capire se l’abitazione che andiamo ad acquistare per necessità di abitarvi è valutata correttamente?
Partiamo dal presupposto che chi è alla ricerca della prima abitazione, i cosiddetti acquirenti “principianti” sono coloro che come famiglie di nuova formazione o semplicemente single, dovendo “sopportare” un affitto elevato, talvolta stufi di pagare canoni a fondo perduto scelgono di esplorare le possibilità di comprare un’abitazione anche a scopo d’investimento tendenziale.

Esistono poi altre due categorie di acquirenti che sono riconducibili a coloro che vogliono migliorare il proprio tenore abitativo, come ad esempio dimensioni o posizionamento e ultima la presenza di numerose famiglie di extracomunitari regolarizzate che accedono al mercato attraverso il mercato del credito.

La valutazione della zona in cui iniziare la ricerca, la definizione esatta di una tipologia di abitazione che possa interessare, la conoscenza dell’esigenza degli spazi abitativi e una chiara e consapevole definizione di un budget di spesa con il conseguente focus sul debito eventuale da contrarre, credo siano gli elementi basilari per una scelta ragionata.

Ovviamente le variabili anche in questo caso possono essere molteplici, ma per coloro che acquistano un’abitazione con lo scopo di abitarvi e non come investimento, l’unico rischio sostanziale è determinabile nella capacità di reddito non solo presente ma anche futura.

Tornando per una attimo alla mega bolla immobiliare in atto in alcuni paesi mondiali, ricordo che già nel 2005 l’ Economist pubblicò un articolo che prospettava attraverso l’analisi della crescita dei principali valori immobiliari il rischio evidente di una crisi immobiliare americana, il suo sviluppo e le ripercussioni possibili sull’economia e di riflesso su quella mondiale. L’articolo proponeva un paragone con la crisi della new economy e applicava una interessante analisi price/earnings al mercato residenziale, Usa, Uk e Australiano valutandone i rapporti tra costi dell’investimento e ricavi derivanti dalle locazioni.

Secondo l’Economist la situazione del mercato italiano era meno preoccupante.

Oggi secondo un report della Pirelli Re Estate risalente all’ottobre 2006 la dinamica delle locazioni è stata influenzata notevolmente dalla dismissione di notevoli patrimoni immobiliari da parte di istituzioni che cosi facendo hanno privatizzato il mercato degli affitti.
La stessa Pirelli Re Estate evidenziava nel 2005 come il rapporto tra prezzi e canoni era rimasto sostanzialmente costante durante l'ultimo ciclo immobiliare in tutte le principali piazze italiane. Ad un raddoppio dei prezzi dal 1997 al 2005 era corrisposto un aumento quasi corrispondente anche dei canoni, come peraltro accaduto nella fase recessiva precedente.

Concludendo si può riassumere che ogni dinamica di un qualsiasi mercato immobiliare dipende dalla realtà in cui opera, dalle variabili, dalla sua trasparenza e frammentazione ricordate precedentemente, ma credo sia buona regola ricordarsi che non sempre la trave nell’occhio del vicino è più grande di quella che potrebbe capitare nella nostra realtà, specialmente se in futuro si diffonderà in maniera esponenziale l’abitudine di proporre formule di rimborso ibride non sostenibili come la realtà americana insegna.

Nella peggiore delle ipotesi resta sempre la soluzione di una......HOMEMOBILE naturale al 100%

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Postato da: icebergfinanza a maggio 28, 2007 07:17 | link | commenti

mercato immobiliare, mercato immobiliare italiano, immobiliare americano subprime

IL MERCATO IMMOBILIARE MONDIALE: Alcune brevi considerazioni.

 http://www.worldmapper.org/ 

Come potete notare dalla mappa mondiale pubblicata sul sito http://www.worldmapper.org/ la dinamica della crescita dei mercati immobiliari mondiali varia da continente a continente raffigurando un tendenza che si è sviluppata a macchia di leopardo principalmente nelle economie occidentali e orientali.

Questa tendenza è stata determinata, essenzialmente da una disponibilità di capitali, speculativi e non, che in questi ultimi anni si sono diretti contemporaneamente verso l'unico asset che poteva raccogliere la sfiducia e delusione nei mercati azionari.

La mappa in questione raffigura il prezzo medio per l'acquisto di una abitazione con una determinazione che tiene conto della parità di potere di acquisto rispetto a differenti realtà economiche e territoriali con riferimento all'anno 2002.

Come possiamo osservare il continente europeo è quello con la più alta percentuale di abitazioni costose nel quale la casa viene vista non solo come luogo dove poter vivere, ma anche come investimento.

Se aprite la pagina in pdf. avrete ulteriori informazioni relative sempre all'anno 2002 sui prezzi medi nelle singole nazioni e per continenti.

Indubbiamente a prima vista non possono passare innosservate le dimensioni del Giappone che in relazione al territorio è la prima nazione con un costo medio di 186.000 dollari, Giappone che negli anni '80 conobbe la crisi immobiliare delle "jusen"  che portò al fallimento di molti istituti finanziari.

Seguono poi alcuni paesi che per le loro dimensioni territoriali incorporano delle valutazioni rilevanti come  Lussemburgo, Svizzera, Irlanda e Austria. La nostra Italia in questa classifica occupa il decimo posto con una valutazione media di 157.000 dollari.

Secondo una recente indagine Nonisma, pubblicata sull' Economist, i prezzi delle abitazioni sono saliti al lordo dell'inflazione rispettivamente:

250 % IRLANDA  200 % INGHILTERRA 170/180 % SPAGNA  130/140 % FRANCIA e 100 % ITALIA.

Australia, Stati Uniti e Canada sono le altre nazioni che hanno avuto al di fuori del continente europeo le variazioni più consistenti. Ciò porta alla considerazione "prudenziale" che l'elemento scatenante della crisi americana sia dovuto principalmente oltre che all’infinita risalita dei tassi di interesse, anche al fenomeno "subprime" che dalle ultime rilevazioni sembrerebbe riguardare non soltanto le categorie ad alto rischio di insolvenza, ma anche alcuni dei settori a basso rischio come i mutui AltA e talvolta per la complessità e la fantasia nelle dinamiche di rimborso anche i mutui “highprime”.

Attraverso queste brevi considerazioni, si può dedurre che in questo momento il continente europeo con in testa Irlanda, Inghilterra e Spagna è vista la dinamica di aumento dei tassi nell’area euro, il continente a più alto rischio per quanto riguarda la prossima crisi immobiliare.

Ovviamente tutto dipenderà oltre che dalla dinamica di crescita dei tassi, dal grado di indebitamento delle famiglie, dalla presenza importante di mutui con tecniche di rimborso particolarmente fantasiose, dalla crescita economica ed in conseguenza dalle dinamiche dei salari e dei patrimoni individuali.

Ma su questo tornerò a breve con un post che prenderà in considerazione dettagliatamente il nostro mercato immobiliare.

Tornando per un attimo agli ultimi dati rilasciati in America, relativi alla vendita di abitazioni esistenti dai dati si nota come affermato precedentemente che la situazione risente del crollo delle valutazioni e del valore delle case di nuova costruzione, il quale combinato con l’effetto deflativo ovvero l’attesa da parte dei compratori per quotazioni tendenzialmente più basse, ha portato a vendite inferiori del 2,6 % con una percentuale che testimonia la più lenta fase di vendita degli ultimi 4 anni. Gli inventari di abitazioni invendute sono aumentati del 10,4 % ad un massimo del ultimi 15 anni, dicesi 15 anni!!!

Ora i tempi di vendita medi si sono dilattati a 8,4 mesi in media!

 I dati in questione sono stati forniti dalla NAR associazione degli immobiliaristi americana che ha visto un cambio al vertice del capo economista famoso per il suo infinito ottimismo oltranzista, David Lereah, modificato con una recente dichiarazione secondo la quale il mercato immobiliare è in recessione, non stabilizzazione, ne correzione, ne crollo ma semplicemente recessione!

La speranza vana di un minimo di realismo è stata tradita dal nuovo capo economista, Yun, dopo questa pioggia di dati negativi. Secondo la Yun i mutui “subprime” non sono più disponibili sul mercato e le accurate analisi di redditi e patrimoni stanno arrestando le ipoteche più rischiose con la conseguenza che i cosiddetti “ acquirenti principianti” ovvero coloro che sono al loro primo acquisto latitano sul mercato.

Ebbene come la tradizione presuppone, la Yun ha affermato che un esame accurato dei prestatori di ipoteca stà arrestando le ipoteche “subprime” e ciò e buona cosa per i consumatori e le comunità intere ma la grande disponibilità di ipoteche convenzionali e gli impieghi generati in questi ultimi 24 mesi contribuiranno a stabilizzare il mercato che stà risalendo!

Signori allacciatevi le cinture, stiamo per ripartire abbiamo toccato il punto più basso, il mercato non si sta più solo stabilizzando, ma dopo una piccola correzione è ormai pronto per una ripartenza con previsioni stellari!!!!!!!

Va bene il dovere istituzionale di infondere ottimismo ma esiste anche un dovere istituzionale di avvertire e mettere in guardia dai facili ottimismi e dagli eccessi, e non lasciarsi trascinare dalle tendenze e dagli interessi personali!

Ma questo si sa è un’altra storia, la storia di un’etica che abita nel paese delle Utopie, il paese che l’Umanità visita ogni giorno!

 

 

Postato da: icebergfinanza a maggio 27, 2007 08:36 | link | commenti

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NON E' TUTTO ORO CIO' CHE LUCCICA! La Nemesi del mercato immobiliare.

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Secondo la tradizione, Nemesi era una Dea venerata da tutti e temuta dai potenti e dai più fortunati.
Il filosofo Francesco Bacone ricorda che il significato della parabola relativa alla Nemesi significa vendetta o compensazione, dato che il compito di questa Dea era quello di interrompere il corso di ogni vita costantemente felice e fortunata, ponendo il suo veto.

Colpiva indistintamente la superbia umana come la prosperità più innocente e modesta, facendole precipitare nell’avversità, quasi che nessun essere umano potesse essere ammesso alla mensa degli dei, se non per esservi beffato.

I genitori di Nemesi furono l’ Oceano e la Notte, Oceano che rappresenta il perpetuo flusso e riflusso delle vicende umane e la Notte che rappresentava la provvidenza oscura.

O Nemesi, che ci rappresenti nelle vicende umane con le tue ali, testimonianza di mutamenti improvvisi e imprevedibili delle cose, ricordaci che anche uomini grandi e saggi sono periti per quei pericoli che essi avevano più degli altri disprezzati!

Una vicenda leggendaria che si immedesima nella dinamica del volo infinito di questi anni nei mercati immobiliari di mezzo mondo e non solo.

Torniamo ora ad analizzare gli ultimi dati relativi al percorso del mercato immobiliare americano.

Non vi è dubbio che ogni notizia, ogni avvenimento, ogni singolo dato nascondono a prima vista innumerevoli messaggi che possono essere letti o tramessi a seconda dell’interpretazione di coloro che diffondono le notizie stesse ma la mancanza di lettura critica è una prorogativa del nostro tempo.

A prima vista, un eclatante aumento delle vendite di nuove abitazioni corrispondente ad un entusiasmante 16,2 %, maggiore variazione degli ultimi 14 anni, aiuterebbe ad accendere la speranza mai sopita di un punto di svolta, di una luce in fondo al tunnel.

Difficilmente in un istante di euforia qualcuno si potrebbe chiedere se l’aumento mese su mese è talmente significativo da oscurare il dato relativo ad anno su anno, dimenticando che nel sito del US_CENSUS_BUREAU vi sono i segreti e gli strumenti per analizzare nel dettaglio la situazione.

Il margine di errore relativo al dato pubblicato è del 13 % , ciò significa che nella prossima revisione potrebbe esserci un’ulteriore sorpresa se consideriamo che il numero di vendite del mese precedente è stato modificato per difetto del 16% contro un margine di errore previsto nell’ordine del 12,9%.

Questa percentuale, badate bene, non include inoltre gli annullamenti e se teniamo conto che la Toll Brothers colosso del settore lusso immobiliare, ha comunicato un tasso di annullamento in aumento al 19 %  lascio a Voi ogni considerazione.

Le revisioni sono sostanzialmente sensibili in quanto vengono registrate quando viene firmato un contratto e non alla chiusura definitiva della vendita.

Aggiungiamoci poi il fatto che i prezzi medi hanno registrato il più grande declino degli ultimi 37 anni scendendo dell’11 % , comportando un evidente disagio in coloro che avendo comprato la loro abitazione ai massimi valori dello scorso anno e si trovano nella condizione di non poter rinegoziare il loro mutuo ne per rifinanziare la loro posizione, ne per contrattare un nuovo tasso e avremo la spiegazione del perché l’euforia iniziale è realmente fuori luogo.

Certamente la segnalazione che le sedi invendute sono passate da 540.000 a 532.000 con una media di previsione di vendita di 6,5 mesi rispetto ai 8,1 % di marzo potrebbe sembrare una piccola svolta, ma per essere precisi, con i costruttori che segnalano un incremento costante negli annullamenti, ciò significa che il ritmo delle costruzioni rallenta e con esse la percentuale di sede invendute.

Vorrei ora fare un passo indietro per rileggere il comunicato della MORTGAGE Bankers Association secondo la quale le richieste di ipoteca sono aumentate dell’1,6 % settimana su settimana e del 23 % anno su anno.

L’indice di rifinanziamento delle attività ipotecarie è aumentato del 0,2 % e quello per la rinegoziazione del tasso del 0,7 % settimana su settimana.

Bene direte Voi, siamo ad una piccola svolta, un timido e continuo segnale di ripresa, non fosse che la MBA non comunica quante richieste vengono fatte dalla stessa persona.

Ammettiamo che voglio comprare una casa considerando un’occasione e dovendo subire una maggiore difficoltà nella concessione di un accreditamento giro per una decina di banche sino a che non trovo quella che soddisfa la mia richiesta.
Così facendo aumento considerevolmente il numero di richieste senza aver la possibilità di distinguere il nominativo che le effettua da banca a banca.

Riassumendo brevemente la MBA comunica che i tassi relativi alle ipoteche su 30/15 anni aumentano rispettivamente del 0,10 % e del 0,15 % e con un crollo dell’11 % dei valori medi delle abitazioni otteniamo un cocktail esplosivo.

Oggi la NAR National Association of Realtors, comunicherà i dati relativi alla vendita di abitazioni esistenti che rappresentano circa l’ 85 % del mercato residenziale con una previsione relativa all'anno in corso rilasciata precedentemente il 9 di maggio.

I Realtors hanno previsto un prezzo medio immutato per le nuove abitazioni ed un declino del 1% per le sedi attuali aumentato del 30 % circa rispetto alla previsione di soli due mesi fà.

Perché acquistare una vecchia abitazione quando tra incentivi e agevolazioni, crollo dell’11 % nel valore delle nuove abitazioni possono tranquillamente aspettare per acquistarne una nuova fiammante?

Aggiungo per concludere, che le statistiche del sito Foreclosure.com segnalano un'accellerazione del 5 % nella dinamica relativa alle procedure esecutive sulle abitazioni mese su mese, più che raddoppiata rispetto alle dinamiche del mese precedente.

Un'ulteriore conferma alle.parole.di.Bernanke, nel suo ultimo discorso presso la Fed di Chicago dove avvertiva il mercato, che l'aumento nella dinamica delle "foreclosure" avrebbe ipotecato la ripresa del mercato immobiliare per i prossimi due anni.

Postato da: icebergfinanza a maggio 25, 2007 06:55 | link | commenti (5)

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IL MIGLIORE DEI MONDI POSSIBILI.....!!!!!! LA NEW AGE ECONOMICA....!!!!!! Queste le affermazioni di alcuni analisti, economisti!

LA MAPPA MONDIALE DEGLI SQUILIBRI ECONOMICO/SOCIALI.

http://www.sasi.group.shef.ac.uk/

In un'era nella quale economisti, analisti, politici, commentatori, giornalisti e quant'altro fanno a gara per disegnare la magnificenza di questo nuovo boom economico fondato sulla piramide del debito, non servono tante parole per comprendere come attraverso queste immagini elaborate dai ricercatori di SOCIAL and SPATIAL INEQUALITIES RESEARCH GROUP le variabili economico/sociali abbiano ridisegnato il mondo del nuovo millennio.

Per chiunque è impegnato nella formazione e nell'educazione  allo sviluppo questo è un ottimo strumento visivo di facile comprensione

http://www.worldmapper.org/

RICCHEZZA MONDIALE P.I.L 

 

 LA POVERTA' NEL MONDO

 

VIVERE CON MENO DI DUE DOLLARI AL GIORNO

INFANZIA SOTTONUTRITA

 

 

 

E PENSARE CHE L'ASIA E' IN PIENO BOOM ECONOMICO CHISSA' COME DIMAGRIRANNO QUESTE CARTINE GEOGRAFICHE!

Ma questo è solo l'inizio dello sviluppo e della ricchezza che verrà si sente dire, avremo un nuovo mondo!

Quante volte le attese di miliardi di persone sono andate deluse?

Per chi fosse interessato sul sito vi sono centinaia di cartine che riproducono i più svariati argomenti e settori mondiali.

http://www.worldmapper.org/